二手房迎來(lái)洗禮，“3大新危機(jī)”步步逼近，剛需和房企有福了

文：小余

我們不難發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，針對(duì)二手房的管控頻出。一方面，由于國(guó)家頒布了貸款集中管理制度，對(duì)于個(gè)人住房貸款審批進(jìn)行了限額，到了下半年部分地區(qū)就開(kāi)始對(duì)二手房貸款進(jìn)行了停貸。另一方面，二手房指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)開(kāi)創(chuàng)性的政策，也正在全國(guó)推廣。部分地區(qū)還專(zhuān)門(mén)在二手房交易服務(wù)平臺(tái)，上線(xiàn)了個(gè)人自主掛牌房源功能。

截止目前我國(guó)已有12個(gè)城市發(fā)布了二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制。其中包括深圳、廣州兩個(gè)一線(xiàn)城市，東莞、成都、西安、寧波、無(wú)錫、合肥這6個(gè)二線(xiàn)城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個(gè)三線(xiàn)城市。從出臺(tái)的城市來(lái)看，主要瞄準(zhǔn)的都是房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)區(qū)域。

受政策的影響，各地8月二手房成交量也在加速下滑。據(jù)8月易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市，二手房成交量約為5.7萬(wàn)套，環(huán)比大跌17.9%，同比暴跌36.6%。其中，包括了出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的深圳、東莞、成都、無(wú)錫，以及北京、深圳、杭州、成都、金華、無(wú)錫6城。

就拿最開(kāi)始出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)政策的深圳來(lái)說(shuō)。作為高速發(fā)展的一線(xiàn)城市，更是一度成為了炒房客心中的永漲神話(huà)。但當(dāng)一系列政策出臺(tái)后，早在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了7月70城房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)中，就成為了一線(xiàn)城市中唯一一個(gè)二手房房?jī)r(jià)下跌的城市。

不僅價(jià)格在下跌，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手住宅僅過(guò)戶(hù)2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過(guò)戶(hù)量也創(chuàng)下了近三年來(lái)的新低。其中6月成交僅2575套，也創(chuàng)下了自2013年以來(lái)的新低，甚至與2008年金融危機(jī)發(fā)生時(shí)差不多。

再以長(zhǎng)期居高不下的廣州來(lái)看，在各地二手房市場(chǎng)開(kāi)始普遍降溫時(shí)，廣州二手房?jī)r(jià)格卻在持續(xù)上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲12.2%，位居全國(guó)首位。上半年二手房整體交易活躍，成交量同比增長(zhǎng)57.2%，共成交75212宗。

對(duì)此，廣州也開(kāi)始放大招。8月31日晚，廣州市住建部發(fā)布了《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，據(jù)通知顯示，將首批96個(gè)位于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域的住宅小區(qū)，推出二手住房交易參考價(jià)格。此前中介報(bào)價(jià)18萬(wàn)左右的樓盤(pán)，二手房交易參考價(jià)全部都在10萬(wàn)元/平方米以下。據(jù)悉，此次參考價(jià)最高的小區(qū)，才僅為96957元/平方米，而一些中介平臺(tái)上該小區(qū)成交均價(jià)已達(dá)了153838元/平方米。抑制二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)勢(shì)在必行了。

由此可見(jiàn)，今年下半年二手房的路可能將越走越窄了，目前來(lái)看二手房市場(chǎng)3大危機(jī)也將步步逼近：

學(xué)區(qū)房寒冬將來(lái)臨

從各地建立的二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制來(lái)看，主要針對(duì)的都是房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)地區(qū)和熱點(diǎn)小區(qū)。其中，學(xué)區(qū)房就是調(diào)控的重點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門(mén)、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13個(gè)城市集中進(jìn)行了對(duì)學(xué)區(qū)房的整治。作為高升值的房產(chǎn)，學(xué)區(qū)房或也將走下神壇了。

二手房貸款越來(lái)越難了

上述也提到了，今年國(guó)家除了遏制二手房高熱外，對(duì)于二手房貸款方面也收緊了政策。據(jù)悉，目前，我國(guó)合肥、深圳、南京、武漢、連云港等城市都出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊情況，并且部分銀行還暫停了對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)。或者對(duì)二手房房貸進(jìn)行延遲放款，據(jù)了解有的地方甚至壓了5個(gè)月不放款，部分銀行放款也都會(huì)優(yōu)先買(mǎi)新房的剛需。不僅如此，除了貸款延遲外，二手房貸款利率也有所上升，有的城市甚至達(dá)到了6%。未來(lái)，購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)家，月供可能會(huì)更多了。

國(guó)家大力推進(jìn)租賃房入市

除了出售，二手房還有另一種賺錢(qián)的方式，那就是租房。因此，為了打擊二手房繼續(xù)高熱，國(guó)家還在積極推出保障性住房，印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，將由政府進(jìn)行土地，財(cái)政，金融等政策的支持。在未來(lái)，政府監(jiān)管的大量租賃房將進(jìn)入市場(chǎng)，為確保年輕人有房，政府將會(huì)提供更多公租房，這類(lèi)房安全性高、廉價(jià)、也更有保障。

當(dāng)然，在二手房買(mǎi)賣(mài)受影響的環(huán)境下，對(duì)于普通有房族來(lái)說(shuō)也不用太擔(dān)憂(yōu)。最應(yīng)該擔(dān)憂(yōu)的是炒房客，二手房遇冷，貶值速度只會(huì)越來(lái)越快，手里有多套二手房的，也將越來(lái)越難變現(xiàn)。可能還將會(huì)迎來(lái)一波拋房現(xiàn)象，價(jià)格在一定程度上也會(huì)出現(xiàn)走低，對(duì)于還沒(méi)買(mǎi)房的剛需來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一大好消息。

此外，不僅是剛需一族，二手房遇冷，最得利的還是出售新房的房企。一般情況下買(mǎi)二手房，都是圖的都是學(xué)區(qū)房的地理位置，以及價(jià)格。雖然二手房?jī)r(jià)格下跌，但二手房房貸利率在提高，且辦貸款還困難，這樣一來(lái)，愿意買(mǎi)新房的人也只會(huì)更多。房子是用來(lái)住的不是炒的，在國(guó)家積極的政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸地歸于理性化，平穩(wěn)化的發(fā)展趨勢(shì)。