國金證券：行業洗牌、銷售拐點確立優質房企布局好時機
國金證券發布研究報告稱，房地產市場容量仍然巨大，在供給側加速出清過程中，央國企和改善型房企積極錯峰拿地，搶占市場空間，行業地位有望提升。首推2021年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企，如綠城中國(03900)、建發國際集團(01908)、濱江集團(002244.SZ)。穩健選擇財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企，如保利發展(600048.SH)、中國海外發展(00688)。
國金證券主要觀點如下：
優質房企已有企穩復蘇趨勢，供貨充足疊加政策利好，銷售拐點基本確立。
2021年下半年以來，房地產市場快速下行，而受益于2H21、1H22的積極錯峰拿地，2H22有加大推貨的能力，改善型房企和穩健的央國企在8月單月銷售同、環比出現提升，其中建發環比增長57%，同比增長71%，領跑行業。同時，未來在一城一策的基調下，各地的調控政策將持續寬松，更加利好改善需求的釋放，因此該行認為改善型房企和穩健的央國企銷售拐點已經確立，當前正是布局的好時機。
該行測算未來十年全國商品住宅銷售面積中樞在10億方左右。
在市場相對低迷的2021年7月-2022年6月，全國商品住宅銷售面積仍有13.55億方的體量，短期預計2022年全年在13億方左右。從長期來看，我們分別通過居民住宅需求和住宅的折舊兩種方法測算未來十年的商品住宅容量：①預計2030年中國城鎮化率到達70%，城市人均住宅建面43方，平均每年商品住宅需求量9.57億方;②現有的517億方住宅在60年內折舊，按1.2倍的更新比例測算，未來商品住宅需求量約10.34億方。全國商品住宅銷售面積的中樞在10億方左右，市場仍然巨大。
供給側出清加速，行業格局迎來重塑。
2021年以來困難房企陸續出現債務違約/展期，其銷售受到明顯負面影響，市占率持續下滑，30家出險房企2022年1-8月銷售額占百強房企的銷售比例僅18.6%(2020年約40%)。在保交付的背景下，困難房企難以通過銷售回款的高周轉來拓展拿地，供應鏈融資難度也因商票大規模逾期而加大。因此該行預計未來困難房企拿地能力將減弱，現有土儲去化后，在房地產市場的地位逐步降低，而央國企和改善型房企市占率將相應提升。同時該行認為部分困難房企的出清可能造成短期情緒沖擊，但對央國企和改善型房企中長期基本面影響較小。
央國企和改善型房企有能力提高自身的市場份額。
①具有流動性優勢。當前市場環境下，土地流動性比賬面利潤率更重要，央國企和改善型房企存貨結構中，已竣工存貨比例較低，土儲去化速度快;新增拿地主要位于高能級城市和核心主城區，未來去化有保障。②利潤水平有望改善。2H21以來土拍市場競爭溫和，出讓土地質素較高，央國企和改善型房企積極錯峰拿地，未來有優質項目持續推出搶占市場，改善公司利潤水平;同時在政策寬松背景下，核心城區改善產品能突破限價可能性更高，能獲得單價和流速的溢價。③融資暢通，現金流安全穩健。自身債務結構合理，短期有息負債占比多在20%以內，融資成本低于5%;銷售金額對自身待償債務比例高(投入產出比高，如濱江集團每1元債務可形成3元以上的銷售額)。憑借在銷售、投資和融資端的優勢，央國企和改善型房企獲迎來規模和利潤的雙增長。
風險提示：寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企債務違約
