最近，網上流傳的一張廣州各區代表樓盤的二手價格情況：

圖源：合富研究院半年報

看到這張表格，我不禁陷入了沉思，廣州二手市場的參差可太大了！

讓我們看看，到底怎么回事！

中心區二手無差別上漲？

分化仍存在！

從這張表格中可以看到，中心四區還是比較立得住，特別是宇宙中心珠江新城，熱度居高不下。

先來看看天河二手市場情況。

表格數據顯示，珠江新城代表樓盤保利心語花園，2022年第二季度成交價格在14萬/平，同環比紛紛上漲；

凱旋新世界第二季度成交價格在25萬/平，同環比均上漲20%以上。

根據我們5月的調查，珠江新城這樣的漲幅確實不夸張。

保利心語花園差不多面積的戶型成交價，在短短一個月內就上漲了1萬/平以上；而凱旋新世界差不多面積戶型成交價，從4月的20.98萬/平，漲到21.17萬/平。（詳情可以看這篇：最高32萬/平！五月珠江新城成交，卷瘋了！）

當然天河并不是所有版塊二手房價都在無差別上漲。

據我們統計，天河公園板塊、匯景新城板塊、車陂、東圃、棠下板塊的標桿二手樓盤成交價格變化不大，部分板塊房價下降明顯。

中介介紹，匯景新城棕櫚園近一年房價沒怎么漲，今年成交房源明顯比2021年高峰期要低不少。

據我們了解，東圃標桿盤城市假日花園因為有參考價影響，最近房價與去年同期7.1萬/平的均價差別不大。

除了天河，中心區二手表現比較突出的就是海珠。

據我們不完全統計，近一年海珠濱江東、昌崗、東曉南、萬勝圍等板塊標桿二手盤價格仍在上漲。

不過海珠市場分化也比較明顯，像江燕路、金碧、客村、南洲板塊的部分標桿二手盤成交均價在下調，降幅有限。

外圍區只能內卷？

情況沒那么簡單！

外圍區黃埔科學城、老黃埔的二手市場我們已經調查過比較多次了，這里就不詳細展開了。

總結一下，目前黃埔二手市場在經歷降價調整之后，正處于緩慢回升狀態。

例如科學城標桿盤新福港鼎峰今年6月成交均價在5.5-5.8萬/平，不如去年高峰期，但相比去年年底價格有提升。（詳情：猝不及防！廣州熱門板塊，二手房開始漲價了！）

去年高峰時期掛牌價

番禺核心板塊二手盤的情況，我們其實一直也在跟進。

例如萬博板塊的萬科歐泊，今年5月均價在4.6-5萬/平左右，與去年年初相比，價格還未回到高峰期。

今年年初，萬科歐泊80㎡兩房，還有4.1萬/㎡成交的筍盤，但目前這樣的筍盤已經不存在。番禺萬博板塊的二手市場情況與黃埔類似，正處于觸底回升期。

外圍區中的白云、花都、從化、增城、南沙等區域的二手房又呈現出截然不同的局面，市場相當內卷。

從標桿樓盤可以看出，這五大區域二手降價樓盤比較多，并且降幅不小。例如增城二手盤，降價幅度在10%以上。

接下來二手市場會如何走？

總體而言，從部分熱門板塊、熱門樓盤看，廣州二手市場呈現出比較明顯的分化現象。

例如天河珠江新城熱度目前仍比較高，但天河也無法避免有區域房價滯漲或者下降；

在外圍區中，黃埔、番禺核心區二手房價正緩慢回升，但南沙、從化、增城等區域二手市場降價明顯，內卷也相當嚴重，目前沒有觸底回升跡象。

今年上半年廣州二手市場的遇冷，導致了廣州二手市場分化加劇。

據中原數據顯示，今年上半年廣州二手住宅成交數量達到近7年新低，市場涼意十足。

來源：廣州中原研究發展部

從各區域來看，今年上半年廣州11區二手成交量同比下降，其中天河、黃埔、增城、南沙成交量同比去年直接腰斬。

最夸張的是南沙，今年上半年南沙二手房成交量同比下滑61%，相當慘烈。

從各區二手成交均價看，廣州除天河外，其他區域二手成交均價同比均下降。而天河區今年上半年主要是由于高端盤成交帶動成交均價上漲，也僅環比微漲0.2%。

來源：廣州中原研究發展部

從各區二手房源報價變動情況也能看出，中心區天河、海珠、越秀二手房報價下調幅度相對較小，相比去年有縮小趨勢；而外圍區例如花都、增城、南沙二手房報價下調幅度相對大，部分區域還有繼續擴大趨勢。

也就是今年上半年，廣州中心區二手業主信心開始逐漸回升，但部分外圍區二手業主直接開始擺爛了！

來源：廣州中原研究發展部

在市場分化加劇的情況下，接下來該如何買二手房？

在分化加劇的情況下，購房者應要對市場有更新的了解，針對市場情況，采取合適的步調入市。例如正在回暖的區域，接下來就要抓緊去市場看看了，而比較冷門的區域，現在還能在市場上多看一看再做決定。

潮水褪去，才知道誰在裸泳。今年上半年，廣州二手市場降溫明顯，在這種市場行情下，仍有標桿樓盤價格在漲，這類樓盤的抗跌屬性經歷市場驗證，如果你有這個實力，可以入手，不過也要警惕部分炒作概念大于實際價值的盤。

另外，對剛需來說，在目前廣州市場分化的情況下，今年下半年是不錯的置業時機，可以多去市場跑一跑，說不定能撿到筍。